En el país, la edad de acceso a la vivienda propia se retrasó estructuralmente durante los últimos veinte años. Mientras que en 2005 fue entre los 30 y 34 años, en 2025 ese punto de partida pasó a la franja de 40 a 44 años como edad promedio.
Esta situación se agrava aún más en la Ciudad de Buenos Aires. Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Profesional Inmobiliario, en CABA solo el 19% de los propietarios tiene menos de 65 años. Es decir, casi 8 de cada 10 propietarios porteños son adultos mayores, lo que muestra que la población en edad activa y las familias jóvenes quedan casi excluidas de la condición de propietarios.
“Realizar este movimiento con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) desvirtúa el motivo original de su existencia, que es velar por el sector de trabajadores jubilados y transformarse en una herramienta de cuidado para con ellos, no en una herramienta de negocios”, afirma Carla Rodríguez, socióloga e investigadora del CONICET.
En cambio, Sebastián Rhor, economista especializado en vivienda e investigador de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), considera que “el riesgo no lo asumen los jubilados porque lo que cobran no depende del FGS, sino que el Estado garantiza ese pago. Es una decisión prudente del Gobierno porque el riesgo que asume el sistema fiscal público es bajo”.
Rhor aclara que “no es un programa, sino una medida macroeconómica; por lo tanto, no hay meta numérica de reducción del déficit habitacional. A mí me gusta decir que viene a resolver un problema de financiamiento: reactivar el sector inmobiliario, la construcción, generar acceso a la vivienda en sectores de clase media y media alta. Esta medida es para la gente que tiene capacidad de ahorro pero no le alcanza para comprar una casa; entonces, el crédito hipotecario aparece para enmendar eso. En este caso, no incorpora gente al sistema”.
Políticas públicas de vivienda
En el país existieron a lo largo de los años diversas políticas públicas que buscaron subsanar parte de esa crisis habitacional o, al menos, dar algún tipo de respuesta.
Durante la última dictadura, en 1977, se creó el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) como una herramienta de política habitacional. Financiado con un porcentaje específico sobre los combustibles líquidos y el gas natural, funcionaba bajo un esquema federal: la Nación distribuía los fondos entre las 23 jurisdicciones del país según coeficientes fijados por ley, y cada provincia los administraba a través de su propio Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), encargado de ejecutar las obras.
Su gestión no fue centralizada, por lo que dependía de la eficiencia de cada administración provincial. Eso generó, a lo largo de las décadas, fuertes disparidades entre distritos y denuncias recurrentes de atrasos en las transferencias, sobreprecios y obras inconclusas.
En 2004 se creó el Plan Federal de Viviendas, que implicó la construcción masiva de viviendas públicas a través de fondos nacionales transferidos a provincias y municipios, dependientes de la obra pública. En 2012 fue el turno del PROCREAR, que consistía en créditos hipotecarios subsidiados para el amplio espectro de la clase media y de gestión centralizada. Su foco estuvo en la construcción de unidades nuevas más que en la regularización dominial, el alquiler o la urbanización de barrios populares.
Luego, el sistema Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), creado en marzo de 2016, fue presentado como la opción que permite pagar una vivienda propia con una cuota similar a la de un alquiler. Sin embargo, su diseño contiene un mecanismo que la mayoría de los tomadores no dimensiona al firmar: no es la cuota lo único que se ajusta por inflación, sino el capital adeudado en su totalidad. Por lo tanto, escenarios de alta inflación o de shocks cambiarios pueden convertir una cuota inicialmente accesible en una deuda impagable o en un préstamo que se extiende mucho más allá del plazo original.
A diferencia de un crédito tradicional en pesos, donde el capital adeudado es fijo y solo cambia la tasa de interés, en el sistema UVA el capital mismo se expresa en una unidad que se actualiza todos los días según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), ligado al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Luego, la Ley 27.453 de 2018, prorrogada en 2022 por diez años, consolidó la integración sociourbana como política pública de Estado. Sin embargo, en marzo de este año se desmanteló el Fondo de Integración Sociourbana (FISU) y se cerró la Secretaría, lo que dejó más de 700 obras frenadas y afectó a cerca de 5.000.000 de personas en barrios populares.
Agenda 2030: compromisos sin metas
En el marco de la Agenda 2030, Argentina adhirió a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) que integran los Estados miembros de las Naciones Unidas (ONU). El ODS 11 y su meta 11.1 establecen que para 2030 todos los habitantes deben tener acceso a viviendas y servicios adecuados, seguros y sostenibles.
Para lograr eso, Argentina oportunamente asumió el compromiso de reducir el porcentaje de personas en esas condiciones del 6% al 3% para 2019 y al 0% para 2030.
Rodríguez considera que “Argentina, a nivel nacional, se ha desentendido de los compromisos internacionales de la Agenda 2030. Ha desestructurado y destruido sus políticas vinculadas con el hábitat, y el gobierno actual niega lo establecido por la Constitución Nacional en términos de reconocer la vivienda como un derecho. La crisis habitacional es de larga data estructural; el déficit de vivienda, tendencialmente, no ha cesado en los últimos años”.
Además, Rodríguez plantea que existen dos tendencias muy marcadas dentro de esta problemática: “Seis de cada 10 personas tienen algún tipo de presión, inestabilidad o inseguridad en su situación habitacional. Existen dos grandes grupos afectados, que son los que forman parte de la tendencia a la alquilinización formal e informal, que afecta incluso a las amplias capas medias; y los denominados barrios populares y sectores vulnerabilizados en condiciones de empleo, tipo de ingreso y derechos básicos que viven con algún tipo de irregularidad habitacional. A este último lo conforman casi 6.000.000 de personas que viven en condiciones extremas”, explica Rodríguez.
